깡통전세 대처및 부동산 계약전 확인해볼팁

알아두면 도움되는 부동산 용어를 알아볼 예정입니다.

부동산 뉴스를 볼 때, 집 알아볼 때, 계약을 할 때 등. 많이 들어봤지만, 정확히 어떤 뜻인지는 몰라 어려웠던 개념들을 머니톡에서 차근차근 알아보도록 할게요!
대항력? 그게 뭔데?

임대인, 임차인 용어를 볼 때마다 헷갈렸던 분들 계실 거예요. 이 용어의 정의부터 짚고 넘어갈게요.


✔️임대: 돈을 받고 내 물건을 다른 사람에게 빌려주는
✔️임차: 돈을 내고 다른 사람의 물건을 빌리는 것
✔️임차물: 빌리거나 빌려준 물건
✔️차임: 임대차 관계에서 임차물을 사용한 대가

부동산 주제에서 등장하는 임대차 계약은 임대인(집주인)이 임차인(세입자)에게 자신의 부동산을 사용할 수 있도록 하는 대신, 일정 금액(차임)을 받는 계약을 뜻해요. 전세와 월세 모두 임대차의 한 방식이죠.

이제 본격적으로 대항력에 대해 설명해볼게요. 대항력은 임차인(세입자) 입장에서, 내가 빌린 주택이 매매나 경매 등으로 소유자가 바뀌더라도 임대차 기간동안 살 수 있고, 임대차 보증금을 모두 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 권리를 뜻합니다.
쉽게 말해 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리예요. 매매, 경매 등으로 주택의 소유자가 바뀌는 경우에 많이 사용되는 개념입니다.


대항력은 왜 필요할까?

대항력은 건물 소유자가 변경되더라도 기존 임차인의 점유(거주/사용) 권리를 보호하기 위해서 필요합니다. 권리분석뿐만 아니라 전세 세입자들이 전세금을 지켜 내기 위해서도 알아야 하는 기본 개념이에요.

대항력이 있을 때, 임차인은 집주인이 바뀌어도 계약기간 동안에 세입자로 살 권리가 있습니다. 또한 전월세 보증금을 지킬 수 있는 힘도 있어요.

대항력의 성립요건

대항력을 갖기 위해서는 임차인이 계약, 인도, 전입을 해야 합니다.

계약 : 등기부등본상 실제 소유주와 계약을 해야 합니다. 주택에 살고 있는 사람이 계약 상의 임차인인지 아닌지, 계약이 있는지 등 확인해요.

주택인도(점유) : 임차인의 부동산 점유를 뜻하는 것으로 등기부등본과 건축물대장상 같은 주소지에서 임차인이 거주해야 인정됩니다.

주민등록(전입신고) : 거주지에 진입한 사실을 관할기관에 신고해야 합니다. 전입신고를 하면 세대주의 경우, 등기부등본상에 기재됩니다.

대항력은 전입신고 후 다음 날 0시부터 효력이 생겨요.

✅경매로 집이 넘어갈 때를 예시로 설명해볼게요

📍상황 설정

· 임차인은 등기부등본상에 근저당권이 설정되어 있는 집에 전월세로 살고 있습니다
· 임차인은 이사 올 때 주택 점유를 하였고 전입신고도 완료했어요

집에 근저당권이 설정되어 있다는 것은 집주인이 은행에 빌린 돈이 있다는 뜻입니다. 즉 대출을 받았다는 뜻이죠.
그런데 만약 집주인이 그 빌린 돈을 갚지 못해서, 현재 살고 있는 집이 경매로 넘어가 버린다면, 임차인이 보증금을 돌려받을 방법은 무엇일까요?
이사 올 때 주택 점유와 전입신고를 완료했으니까 나는 대항력이 있어서 안전할 거야’라고 판단해서는 안 됩니다. 내가 가진 대항력의 효력이 발생하는지 확인해야 해요.
먼저, 두 가지를 확인해야 합니다.
- 나의 전입신고 날짜
- 근저당이 설정된 날짜(말소기준권리)

내가 대항력이 있는지 없는지는 말소기준권리를 기준으로 판단할 수 있어요.


1. 전입신고 날짜가 더 빠른 상황

임차인인 내가 전입신고한 날짜가 집주인 등기부등본상에 근저당권 설정일보다 빠르다면? 대항력이 있습니다. 즉, 나의 보증금을 지킬 수 있는 상황이에요.

대항력의 요건을 충족했고, 말소기준권리인 근저당설정일보다 전입신고가 앞서 이뤄졌기 때문에, 부동산 경매 상황에서도 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있어요.

Case 2. 근저당권 설정일 날짜가 더 빠른 상황

집주인 등기부등본상에 근저당권 설정일이 내가 전입신고한 날짜보다 빠를 수 있습니다.

이럴 경우, 나는 대항력 요건은 갖췄더라도 순위가 밀려나게 됩니다. 임대인이 대출을 갚고 남은 돈으로 내게 보증금을 돌려주는 상황이에요.

대항력의 요건을 갖추고 있다고 해서 항상 그 효력이 발생되는 것은 아닙니다. 말소기준권리 4가지(근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기) 중 한 가지라도 대항력 이전에 설정되면 대항력을 인정받을 수 없어요.

그렇다고 해서 근저당권 잡힌 집을 무조건 피해야 하는 것은 아니에요. 일반적으로 집주인의 대출금(근저당권 설정)과 세입자로부터 받은 보증금이 집 매매가의 70%를 넘지 않으면 괜찮다고 봅니다.

🐝오늘의 꿀팁

이건 많이 모르시는분들도 많은데요.
집주인이 근저당이 있다해도 세입자가 우선순위로
들어갈수 있는경우가 있어요.
바로 '최우선변제' 권이 있기때문입니다.

📍최우선변제권
임차인이 경매신청등기 전에 주택의 인도와 주민등록전입신고를 마치면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받는 것을 말한다.

네, 다들 확정일자없으면 집넘어간다했을때
좌절하시지마세요!!
경매우편 받았때 확정일자 받아도 효력이 발생한다는것!!
(본인경험)
전입신고만 해놓은집에 경매에 넘어간다는 윗집아주머니 연락을받고 계약서를 펼쳐보니 확정일자가 없어서
진짜 세상잃은기분이었는데 다음날 관할행정복지센터가서 바로 확정일자를 받았어요.
그래서 은행,개인 근저당권보다 우선순위로 전세금 100%를 받았습니다.

✔️최우선 변제권이 모두다되는건 아닙니다.

해당지역마다 보호금액이 있습니다.

🔸Tip
앞으로는 임차인이 전세계약전 임대인에게 선순위보증금 정보 또는 납세증명서를 요구하면
임대인은 의무적으로 이를 제공해야합니다. 납세증명서를 제공할 수 없다면 임차인이 직접 관세청에
체납사실을 확인할수있도록 동의를 해야합니다.

📍깡통전세피하기 정리

깡통전세: (전세보증금이 매매가와 비슷하거나 더 높은 상태).  

시세 확인
- 네이버 부동산, KB부동산, 국토교통부 실거래가 공개 시스템 등을 이용해 매매가 대비 전세가 비율(전세가율) 을 확인하세요.  
- 일반적으로 전세가율 80% 이상 이면 깡통전세 위험이 높습니다.  

등기부등본 확인
- 소유권 확인: 집주인이 실제 소유자인지 확인하세요.  
- 근저당권(대출 여부):집이 은행 대출로 묶여 있다면 경매 위험이 있습니다.  
  - 보통 근저당 + 전세보증금 ≤ 매매가의 70% 이하 가 안전합니다.  
- 가압류, 가처분 여부: 법적 분쟁이 있는 경우 피하는 것이 좋습니다.  

전세보증보험 가입 가능 여부 확인
- HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, HF(한국주택금융공사)등을 통해 전세보증보험 가입이 가능한지 확인하세요.  
- 보험 가입이 불가능하면 깡통전세 위험이 높을 가능성이 큽니다.  

집주인 신용 상태 체크
- 국세·지방세 체납 여부확인: 세금 체납이 많으면 경매로 넘어갈 가능성이 큽니다.  
- 임대인의 대출 규모: 건물주가 다중채무자라면 위험할 수 있습니다.  

신축빌라·소형 오피스텔 주의
- 분양가 부풀리기, 갭투자(전세가율 90% 이상) 물건이 많아 깡통전세 위험이 큽니다.  
- 주변 매매가보다 전세가가 비슷하거나 높다면 반드시 의심하세요.  

전입신고 및 확정일자 받기
전세 계약 후 즉시 전입신고와 확정일자 를 받아야 보증금을 지킬 수 있습니다.  
다가구주택이라면 전세권 설정을 고려해 보세요.  

📍세입자 보호 제도 활용

전세보증보험 가입
보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 방법입니다.  

소액 임차인 보호 제도
일정 금액 이하의 보증금은 우선 변제받을 수 있습니다.  

조금이라도 불안하면 계약을 피하는 것이 최선입니다.